Gli interventi di recupero edilizio
Il presupposto dell’imposta è costituito, secondo il disposto dell’art. 1 del D.Lgs. 504/1992, dal possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, situati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.
Il successivo art. 2 detta la definizione di che cosa si intende per ciascuna delle tre categorie indicate.
Per fabbricato si intende la singola unità immobiliare iscritta o da iscrivere nel catasto edilizio urbano cui sia stata attribuita o sia attribuibile una autonoma rendita catastale; quindi anche, distintamente, l’abitazione, la cantina, il box, la soffitta, ecc….
Sono altresì fabbricati, secondo i criteri catastali, e quindi soggetti ad ICI, anche le cave, i posti barca, i posti auto all'aperto, i parchi giochi, gli zoosafari, i parcheggi a pagamento, i campeggi, gli autodromi, i cinodromi, i maneggi, gli impianti per il lavaggio auto, le funivie, le edicole, le pompe dei distributori di carburante, i ripetitori radio-televisivi primari (non quelli secondari, costituiti dalla sola antenna), ecc...; alcuni di questi, come vedremo, sono classificabili nel gruppo catastale "E", e sono pertanto esenti dall'ICI, ma questo nulla a a che fare con la definizione di fabbricato.
In caso di dubbi in merito all'attribuzione ad un immobile dello status di "fabbricato", ovvero per verificarne la corretta categoria catastale di appartenenza, ci si può rivolgere all'UTE provinciale competente.
Il fabbricato è soggetto ad ICI indipendentemente dall'utilizzo, ed indipendentemente dalla sua destinazione; contrariamente ad altre discipline tributarie, sono assoggettati ad ICI anche quelli strumentali, per definizione "naturalmente" destinati all'esercizio dell'impresa, come i magazzini, così come sono soggetti ad ICI anche i fabbricati che rappresentano l'oggetto stesso dell'attività (cioè la "merce" prodotta dall'impresa), come nel caso dei fabbricati di proprietà delle imprese di costruzione.
Si considera parte integrante del fabbricato sia l’area occupata dalla costruzione, sia l’area che ne costituisce pertinenza (giardini e simili). A questo proposito, si ritiene che qualora l’area pertinenziale sia potenzialmente edificabile in base agli strumenti urbanistici, non abbia autonoma rilevanza impositiva sino all’eventuale inizio dei lavori di costruzione o di ampliamento del fabbricato.
In tal senso depongono sia la circolare ASSONIME n. 91 del 27 maggio 1993, sia il Ministero delle finanze che con circolare n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.17, ha chiarito che il terreno che sia effettivamente pertinenza di un edificio, costituisce parte integrante dell’edificio stesso e, quindi, le rendite catastali delle singole unità immobiliari formanti l’edificio comprendono anche la quota parte attribuibile al terreno pertinenziale.
L’area pertinenziale è quindi quella che è accatastata unitamente al fabbricato (vedi descrizione specifica all’interno del capitolo "i fabbricati iscritti in catasto").
Secondo il regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati, approvato con Decreto del Ministro delle finanze n. 28 del 2 gennaio 1998, l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati o da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.
Occorre rammentare che, secondo la formulazione letterale dell’art. 2, sono soggetti ad I.C.I. anche i fabbricati costruiti abusivamente, indipendentemente dal fatto che per essi sia stata presentata o meno istanza di sanatoria edilizia (v. anche risoluzione ministeriale n. 2/138/C del 6 giugno 1994).
Non costituiscono fabbricato i cosiddetti "ruderi", cioè le costruzioni con danni tali da rendere permanentemente inabitabile o inagibili l’unità immobiliare; l’imposta resta comunque dovuta con riferimento all’area di sedime se la stessa mantiene la caratteristica di area edificabile, cioè se la stessa risulta potenzialmente edificabile secondo gli strumenti urbanistici.
Infine, non costituiscono parimenti fabbricato le case mobili, le roulottes, ecc… Qualche dubbio può riguardare le parti soprastanti gli edifici, qualora gli stessi non abbiano esaurito le potenzialità edificatorie dell’area; si propende per la non assoggettabilità delle stesse, in quanto solo potenzialmente edificabili, almeno fino al momento in cui tale facoltà non venga effettivamente esercitata. Sono invece da considerarsi fabbricato i posti auto.
Secondo gli artt. 2 e 5 del D.Lgs. 504/1992, il fabbricato di nuova costruzione è soggetto ad I.C.I. a partire dal verificarsi di uno qualunque degli eventi sottoindicati:
l’ultimazione dei lavori;
l’utilizzo del fabbricato;
l'accatastamento, senza riserve, anche nei casi in cui il fabbricato venga accatastato come "rustico" e dotato di rendita catastale; l'accatastamento con riserve si riconosce per l'apposizione della sigla "R" a fianco della rendita attribuita dall'UTE, come rilevabile dalla visura catastale.
Tale ultima ipotesi si verifica per finalità fiscali proprie delle imprese costruttrici; ciò si è verificato, soprattutto nel recente passato, per dimostrare l'esistenza del fabbricato ai fini delle varie sanatorie edilizie.
La data di ultimazione dei lavori dei fabbricati è riscontrabile nel certificato presentato al Comune dal direttore dei lavori.
Si ritiene che l’utilizzo possa ritenersi presunto con l’acquisizione della residenza anagrafica. Nel caso di ultimazione parziale e di utilizzo di una parte di fabbricato, si ritiene che l’obbligazione I.C.I. sia divisa in due oggetti di imposizione:
sulla base della rendita catastale, anche similare, capitalizzata per la parte utilizzata della costruzione;
sul valore venale dell’area edificabile per la parte di area in rapporto alla entità della costruzione non ultimata.
Di fatto, dal momento dell'effettivo utilizzo (e non dal 1° gennaio successivo), dovrà essere ridotto il valore dell'area fabbricabile secondo una sorta di ipotetica tabella millesimale.
Nell'ipotesi di un fabbricato costruito abusivamente (come si è già visto, anch'esso è soggetto ad ICI), potrebbero sorgere dei problemi per l'individuazione dei diversi momenti in cui si è sviluppato il processo edificatorio:
per la tassazione dell'area, è possibile dimostrare l'inizio dei lavori di costruzione facendo riferimento agli allacciamenti necessari per il funzionamento del cantiere; in tale fattispecie entrambe le parti potranno comunque trarre massimo giovamento dall'accesso all'istituto dell'"accertamento con adesione";
per l'esistenza del fabbricato, sarà possibile dimostrarne l'"utilizzo" attraverso sopralluoghi, bollette delle utenze o simili.
Gli interventi di recupero edilizio
Non costituiscono fabbricato le costruzioni per le quali sono in corso interventi di demolizione e di ricostruzione dello stesso sull’area di risulta, oppure, in caso di recupero edilizio effettuato ai sensi dell’art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e) , della Legge 5 agosto 1978, n. 457; anche nella presente fattispecie, sino alla data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione ovvero fino al momento in cui il fabbricato diviene comunque utilizzato la base imponibile è data dal solo valore dell’area edificabile (circolare Ministero delle finanze n. 144/e del 26 maggio 1997), senza computare il valore del fabbricato in corso di costruzione.
Per meglio identificare le tipologie cui è applicabile il beneficio di cui al paragrafo precedente, si riporta di seguito il testo dell’art. 31 del provvedimento citato:
"Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (ndr: FATTISPECIE NON VALIDA);
INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e che non comportino modifiche alla destinazione d’uso (ndr: FATTISPECIE NON VALIDA);
INTERVENTI DI RESTAURO E DI RISANAMENTO CONSERVATIVO, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio (ndr: FATTISPECIE VALIDA);
INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti (ndr: FATTISPECIE VALIDA);
INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale (ndr: FATTISPECIE VALIDA);
Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle Leggi 1 giugno 1993, n. 1089 e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni."
In questo caso in pratica l'inizio del processo di costruzione avviene con l'inizio della demolizione del fabbricato preesistente, dato l'agevolazione è applicabile, come appena visto, a lavori di ricostruzione che presentino la necessità della quasi integrale ricostruzione del fabbricato (non è estensibile al rifacimento del tetto, o ad altri interventi, anche pesanti, di manutenzione straordinaria).
Dall'inizio della demolizione, quindi, oggetto dell'imposta è l'area edificabile, dal termine dei lavori è il fabbricato.
In alcuni casi nell'applicazione di questo procedimento si potrebbe ridondare a danno del contribuente, nel caso (tipico) in cui il fabbricato preesistente avesse una rendita catastale molto bassa ovvero ci trovassimo in presenza dei requisiti di fatiscenza sopravvenuta che consentono una riduzione del 50% della base imponibile.
Se ritenuto utile, non si ravvisano ostacoli all'intervento dell'Ente in materia attraverso l'adozione di norme regolamentari, all'interno dell'autolimitazione del potere di accertamento, determinando per tali fattispecie valori molto bassi.